De Wet Betaalbare Huur valt niet te ‘optimaliseren’: tijd voor een alternatief
Veranderingen in het puntenstelsel zijn geen oplossing, een huurregister is dat wel.
Deze nieuwsbrief verscheen eerder in ingekorte vorm als opinie bij BNR
Stel je twee appartementen van vijftig vierkante meter voor in dezelfde straat. Het enige verschil: de ene woning is nieuwgebouwd en energieneutraal, de andere woning gerenoveerd en heeft energielabel C. Volgens het puntenstelsel mag de nieuwe woning gemiddeld 1200 euro per maand kosten en de gerenoveerde woning slechts 800. Een prijsverschil van 50 procent, terwijl de duurzamere woning in de koopmarkt maar een kleine tien procent meer zou opleveren.
Het puntenstelsel dat volgens de Wet Betaalbare Huur moest zorgen dat huurprijzen aansluiten bij de kwaliteit, zit regelmatig ver naast de kwaliteitswaardering die huishoudens in de praktijk hanteren, zoals het onderzoeksrapport liet zien dat ik voor het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening schreef (de figuur hieronder toont een voorbeeld).
De Wet Betaalbare Huur heeft voor een groot aantal woningverkopen gezorgd, zoals we al voorspelden voordat hij werd ingevoerd. Woningen verdwijnen van de private huurmarkt en gaan naar de koopmarkt. Daarbij worden kleinere huurwoningen samengevoegd tot grotere koopwoningen, waardoor er minder mensen in dezelfde ruimte wonen en de schaarste verder toeneemt. Ook voor de nieuwbouw is de wet niet bevorderlijk, omdat de wet de verwachte rendementen drukt en ontwikkelaars ervan kan weerhouden te bouwen. Dus wordt de woningnood alleen maar groter. Wie is vooral de dupe? Mensen met een kleine portemonnee die niet kunnen kopen en ook niet lang genoeg op een wachtlijst voor sociale huur staan.
Inmiddels ziet ook het kabinet het probleem. Recent kondigde de minister van Volkshuisvesting daarom een ‘optimalisering’ van de puntentelling aan met een aantal kleine wijzigingen, waarover eind mei een debat was in de Tweede Kamer. De WOZ-waarde moet zwaarder gaan tellen, woningen krijgen geen minpunten meer als een buitenruimte ontbreekt, enzovoort. Als de minister haar zin krijgt, is dit de vijfde keer sinds 2015 dat er aan de weging van de WOZ-waarde wordt gedraaid. Wie denkt dat dit de laatste keer zal zijn, komt bedrogen uit.
Het probleem is namelijk niet de afstelling, maar het puntenstelsel zelf.
Wat een puntenstelsel wel en niet kan
Wat kwaliteit is, is altijd subjectief en lastig meetbaar. Toen het puntenstelsel bijna vijftig jaar geleden werd ingevoerd, gaf de wetgever in de memorie van toelichting eerlijk aan dat “een exact redelijke huurprijs hiermee niet vast te stellen is”. Het puntenstelsel was een richtsnoer waar partijen van konden afwijken, maar gaf wel een wettelijk kader voor de huurcommissie bij geschillen tussen huurder en verhuurder.
Intussen lijkt dat vergeten, en is het puntenstelsel met de Wet Betaalbare Huur een dwingende maatstaf geworden. Een slechte maatstaf heeft grote gevolgen. Het biedt soms helemaal geen huurbescherming, namelijk als woningen voor meer dan gangbare prijzen verhuurd worden terwijl het puntenstelsel een nóg hogere prijs toekent. En als woningen in het stelsel juist een veel lagere prijs moeten krijgen, dan wordt de woning waarschijnlijk verkocht. Dat laatste speelt nu op grote schaal in de private sector. In de corporatiesector bestaat het puntenstelsel vooral nog op papier: er worden veel lagere huren gevraagd, die ook steeds minder correleren met de huurpunten.
De wijzigingen die het kabinet nu voorstelt zijn klein, en verhullen de echte problemen. Zo stelt het kabinet voor om de WOZ-waarde meer mee te laten tellen, omdat woningen op de dure locaties anders te weinig zouden renderen. Dat is inderdaad het beste wat je kunt doen om het puntenstelsel beter aan te laten sluiten bij wat mensen echt voor een woning over hebben (terwijl het energielabel en de oppervlakte in relatieve zin juist te veel punten opleveren).
Maar wat over het hoofd wordt gezien, is dat het puntenstelsel ook dan nog steeds heel slecht aansluit bij hoe woningen worden gewaardeerd.
In mijn onderzoek zie ik dat juist de goedkoopste huurwoningen de hoogste rendementen opleveren. En dus worden de hoogste rendementen juist behaald in goedkope regio’s, waar de huren al onder de prijsgrenzen van het puntenstelsel liggen (zie figuur hieronder). Huurprijzen en woonkwaliteit kunnen simpelweg niet gereduceerd worden tot een optelling van punten.
Echte alternatieven
Wat zou wel werken? Er zijn in principe twee routes. De eerste is om huren te laten aansluiten bij de kosten van verhuurders. Zo kan worden gestuurd op rendement: een beetje rendement mag, woekerrendementen worden onmogelijk, huurders betalen een eerlijke prijs. Maar in de praktijk is dat niet haalbaar, omdat de kosten en risico’s die verhuurders dragen niet goed meetbaar zijn.
Een tweede route is om maximale huren aan te laten sluiten bij wat huurders in de praktijk voor vergelijkbare woningen betalen, met een marge om excessen te voorkomen. Een woning die doorgaans voor 1000 euro per maand wordt verhuurd, kan dan niet voor 1500 euro worden aangeboden. Voor deze route moet je weten wat er voor vergelijkbare woningen wordt betaald. Helaas weten we dat niet, omdat er in Nederland geen huurregister is.
Het goede nieuws: de minister is bezig met de ontwikkeling van een huurprijsregister.
De stad Brussel laat zien dat het kan. Hier bestaat sinds kort een systeem waar huurders huurverlaging kunnen afdwingen als de huur meer dan twintig procent boven de gangbare prijs ligt. Net zoals we in Nederland verkoopprijzen gebruiken om de WOZ-waarden te bepalen, gebruiken de Belgische gewesten data uit het lokale huurcontractenregister om de gangbare huurwaarde voor elke woning te kunnen schatten. Zo kun je meten wat een redelijk huurprijs is – en excessen voorkomen.
De Wet Betaalbare Huur valt niet te redden met cosmetische ‘optimalisaties’. Een huurprijsregister biedt wél een oplossing.