Betaalbaar Bouwen
Dit rapport brengt de gevolgen van betaalbaarheidseisen op nieuwbouw in kaart. Met een dataset van 391.000 recente nieuwbouwwoningen onderzoeken wij in hoeverre nieuwbouw al aan de verschillende eisen voldoet en wat de gevolgen zijn voor het type woningbouw en voor woningzoekenden als aan betaalbaarheidseisen moet worden voldaan.
Samenvatting
De afgelopen jaren is er veel aandacht voor betaalbaarheid. In de corporatiesector zijn de huren betaalbaarder geworden omdat woningen passend worden toegewezen op basis van het inkomen (sinds 2016) en zijn huren voor zittende bewoners beperkt gestegen of zelfs verlaagd. De Wet Betaalbare Huur (2024) legt dwingende eisen op aan de huurprijs voor veel private huurwoningen. De recente Wet Regie (2026) eist dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen per regio betaalbaar is.
Dit rapport brengt de gevolgen van betaalbaarheidseisen op nieuwbouw in kaart. Met een dataset van 391.000 recente nieuwbouwwoningen onderzoeken wij in hoeverre nieuwbouw al aan de verschillende eisen voldoet en wat de gevolgen zijn voor het type woningbouw en voor woningzoekenden als aan betaalbaarheidseisen moet worden voldaan.
Vooral in dure regio’s vraagt de norm van twee derde betaalbaar om een veel groter aandeel betaalbare woningen dan de afgelopen jaren is gerealiseerd. Van alle nieuwbouwwoningen was ongeveer de helft betaalbaar volgens de huidige maatstaven; in de huursector driekwart. Slechts zes van de 35 regio’s voldeden de afgelopen jaren aan de nieuwe twee-derde-norm die de komende jaren zal gelden. Bovendien verandert de voorraad huur- en koopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens ook buiten de nieuwbouw om: door sloop, veroudering en prijsontwikkeling, en door verkoop, omdat definities voor huur en koop verschillen.
Betaalbaarheidseisen drukken de (verwachte) opbrengsten, vooral op populaire locaties en in de corporatiesector. Wij noemen dat verschil een impliciete belasting, die kan terechtkomen bij ontwikkelaars, verhuurders, grondeigenaren of overheden. Vooral bij corporaties nam die impliciete belasting de afgelopen jaren door betaalbaarheidsbeleid toe. De lagere huren die zij hanteren zijn een overdracht naar de huurder en deel van hun taak. De omvang van dat verschil is een keuze. In de private huursector is de impliciete belasting kleiner, geconcentreerd op gewilde locaties en verzacht door de tijdelijke nieuwbouwopslag.
Deze impliciete belasting heeft ook gevolgen voor woningzoekenden. Ten eerste kan de belasting leiden tot minder woningbouw, vooral in de corporatiesector, waar de investeringsruimte al onder druk staat. Ten tweede prikkelt zij tot kleinere woningen en tot bouwen op minder gewilde locaties, wat kan afwijken van wat woningzoekenden zelf prefereren. Ten derde kan de bewoner profiteren van een lagere huur als een partij in de keten het verschil betaalt. De herverdeling loopt dan via de woning, wat minder gericht is dan via directe inkomensondersteuning.
Wij doen vijf beleidsaanbevelingen. Voor de huurregulering bevelen wij aan om in de corporatiesector huren meer te laten aansluiten bij de kwaliteit van de woning, en om de Wet Betaalbare Huur te herzien, bijvoorbeeld via referentiehuren die aansluiten bij wat vergelijkbare woningen op langere termijn in de praktijk gemiddeld kosten. Voor de eis aan het aandeel betaalbare nieuwbouw bevelen wij aan primair te sturen op sociale huuren te sturen op de absolute groei van de betaalbare voorraad in plaats van op een vast percentage. Tot slot bevelen wij aan de betaalbaarheidseis en de beschikbare middelen te laten afhangen van de behoeftes in de regio.
